Mietkaution

Als erfahrene Anwälte im Mietrecht helfen wir bei Problemen mit der Kaution

Mieter und Vermieter wissen oft nicht, welche Rechte und Pflichten sie im Hinblick auf die Kaution haben. Sie fragen sich, wie lange nach Beendigung des Mietvertrages die Kaution beim Vermieter bleiben darf. Auch über die Höhe und wann die Kaution zu zahlen ist, besteht Unsicherheit.

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Die wichtigsten Informationen zum Thema

Die Kaution dient als Sicherheit dafür, dass der Mieter die Pflichten aus dem Mietvertrag erfüllt. Sie ist kein Mietersatz und muss vom Vermieter getrennt vom eigenen Vermögen verwaltet werden. Der Gesetzgeber hat in § 551 BGB Regelungen über die Kaution getroffen. So ist die Höhe auf maximal 3 Grundmieten beschränkt und eine Zahlung in 3 Raten erlaubt. Die erste Rate ist bereits vor Beginn des Mietverhältnisses zu entrichten, die beiden anderen zusammen mit der ersten und zweiten Mietzahlung. Die Regelungen über die Zahlung der Kaution und den Umgang des Vermieters mit dieser sind also eindeutig.

Entsprechend eindeutige gesetzliche Bestimmungen über die Rückgabe der Kaution gibt es nicht. Da die Kaution dazu dient, eventuelle Ansprüche des Vermieters wegen nicht vertragsgemäßem Gebrauch der Wohnung abzudecken, ist die Rückzahlung grundsätzlich erst nach Rückgabe der Wohnung fällig. Erst dann kann der Vermieter den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache prüfen. Eine Vorschrift, bis wann die Prüfung erledigt sein muss, gibt es nicht. Außerdem kann der Vermieter zumindest Teile der Kaution für noch zu zahlende Nebenkosten einbehalten.

Häufige Fragen, die in der Praxis auftreten

Darf der Vermieter die vollständige Kaution verlangen, bevor er den Schlüssel übergibt?

Eindeutig nein, er darf es nicht. Aber in der Praxis ist es sicher nicht sinnvoll, das Mietverhältnis mit einem Streit zu beginnen.
Wie lange müssen Mieter auf die Rückzahlung warten?

Ein Zeitraum von 3 – 4 Monaten ist nicht unüblich. Der Vermieter kann zumindest einen Anteil auch länger zurückbehalten, denn er muss keine vorzeitige Abrechnung der Nebenkosten durchführen. Daraus resultiert, dass er einen Nachzahlungsbetrag, der etwa der bisher üblichen Nachzahlung entspricht einbehalten darf.

Angenommen die Kaution beträgt 1.500 Euro und der Mieter musste bisher immer 250 Euro nachzahlen – bei dieser Konstellation hat der Vermieter das Recht, zunächst nur 1.200 Euro der Kautionssumme an den Mieter herauszugeben.
Darf der Vermieter bei einem geringen Schaden die gesamte Kaution behalten?

Nein, denn die Kaution dient lediglich als Sicherheit für mögliche Forderungen des Vermieters. Sie ist keine Strafzahlung. Wenn ein Mieter beispielsweise einen Briefkastenschlüssel verloren hat, rechtfertigt das die Kosten für einen neuen Briefkasten inklusive Einbau von der Kaution einzubehalten.
Ist es nicht sinnvoller einfach die letzten 2 - 3 Mieten nicht zu zahlen?

Dieser Weg ist riskant, denn der Vermieter kann relativ schnell und leicht die Mieten einklagen. Der Mieter hat nicht das Recht diese einzubehalten, um so sofort an die Kautionssumme zu gelangen. Wenn der Vermieter klagt, bekommt er mit großer Wahrscheinlichkeit Recht. Das heißt im ungünstigsten Fall, dass der Vermieter einen vollstreckbaren Titel hat, der die ausstehende Miete sowie Anwalts- und Prozesskosten beinhaltet. Die Kaution muss der Vermieter aber erst später zurückzahlen, da er mit der Prüfung der Mietsache noch nicht fertig ist.