Gewerbemietrecht

Heute wird häufig eine gemischte Nutzung von Objekten praktiziert. Oftmals wird ein Gewerbe in der eigenen Wohnung oder dem Haus betrieben, teilweise mit großen gewerblich genutzten Flächen oder auch nur vom Schreibtisch aus. Eine gewerbliche Nutzung liegt immer dann vor, wenn Sie als Mieter die Ausübung ganz oder zumindest teilweise in die Wohnumgebung verlegt haben oder dies planen.

Bei gemischten Mietverhältnissen wird dann in einer wertenden Betrachtung darauf abgestellt, wo der Schwerpunkt der Nutzung liegt. Es wird nicht ausschließlich auf die Verteilung der Wohnfläche abgestellt, sondern vielmehr der Hauptzweck der Anmietung ermittelt. Je nach Bewertung findet auf den Vertrag dann entweder Gewerbemietrecht oder das Wohnmietrecht Anwendung.

Gesetzlich ist festgelegt, dass ein Mietvertrag für Gewerbe von beiden Vertragsparteien immer am 3. Kalendertages eines Quartals zum Ende des folgenden Quartals gekündigt werden kann. Aus diesem Grund werden Mietverträge für Gewerbe oftmals für die Dauer von 5 oder auch 10 Jahren fest geschlossen.

Um sich vor gesetzlich möglichen Kündigungen zu schützen, sollten Sie zwingend darauf achten den Gewerbemietvertrag schriftlich abzuschließen. Bei Verträgen mit einer Laufzeit von über einem Jahr ist dies auch nach BGB vorgeschrieben (§§ 126, 550, 578 BGB). Wird dies nicht berücksichtigt, gilt der Vertrag als Mietvertrag mit unbestimmter Kündigungsfrist. Damit die Schriftform gewahrt ist, muss Ihr Gewerbemietvertrag alle wichtigen Vertragsbedingungen beinhalten. Dies umfasst auf jeden Fall alle Bedingungen der Mietsache, der Vertragslaufzeit, der Miethöhe und alle relevanten geldwerten Dienst- und Sachleistungen. Auch bei Änderungen des Vertrages sollten Sie auf jeden Fall die Schriftform einhalten.

Wenn Sie innerhalb von 2 Monaten nur eine Monatsmiete gezahlt haben oder innerhalb von 3 Monaten einen Betrag schuldig bleiben, der die Miete von zwei Monaten erreicht, kann Ihnen der Vermieter eine außerordentliche Kündigung aussprechen. Auch wenn Sie den Rückstand innerhalb einer bestimmten Frist ausgleichen, schützt Sie das nicht vor der Kündigung. Dies kann für Sie schwerwiegende Konsequenzen bedeuten, da in diesem Fall der Vermieter die direkte Herausgabe des Mietobjektes von Ihnen verlangen kann. Trotz der Kündigung sind sie als Mieter bis zum Ende der Laufzeit des Mietvertrages zum Schadensersatz verpflichtet und zwar in voller Höhe der vertraglich festgelegten Miete.

Wird ein Mietvertrag über 5 Jahre beispielsweise von Ihnen fristlos gekündigt, müssen Sie im ungünstigsten Fall die Miete für weitere 4 Jahre bezahlen. Kann Ihr Vermieter das Gewerbeobjekt nur zu einem geringeren Preis wieder vermieten, müssen Sie die Differenz bis zum Ende der Laufzeit des ursprünglichen Mietvertrages bezahlen. Auch wenn der neue Gewerbemieter zwar zur gleichen Miete anmietet, können Ihnen gegenüber Schadenersatzansprüche entstehen, falls der neue Mieter ebenfalls Mieten nicht fristgerecht entrichtet.

Da viele Regelungen aus dem Wohnmietrecht im Gewerbemietrecht nicht greifen und das Gewerbemietrecht im BGB nur sehr dürftig geregelt ist, wird hier in Streitfällen nach den Grundsätzen der Rechtsprechung entschieden.

Hierbei können Themen wie z. B. der Konkurrenzschutz, die Umsatzmiete oder die Betriebspflicht beurteilt werden.

Da die Regelungen aus der Rechtsprechung umfangreich und die gesetzlichen Grundlagen sehr spärlich sind, kommt einer professionellen Vertragsgestaltung eine ganz besondere Bedeutung zu. Ein erfahrener Rechtsanwalt kann in diesem Zusammenhang ein wichtiger Partner bei der Vorbereitung und dem Abschluss eines Gewerbemietvertrages sein.

Wir beraten Sie in allen Fragen der Vertragsanbahnung, dem Vorvertrag und dem Vertragsabschluss und stehen Ihnen kompetent zur Seite, wenn im Rahmen der Gewerbemiete Themen wie z. B. Untermiete, Parteiwechsel, Nutzungszweck, Betriebspflicht oder Konkurrenzschutz zu regeln sind.

Auch sind wir Ihr Ansprechpartner bei Themen der Vertragsverlängerung, Mieterhöhung, Nebenkostenabrechnungen oder Kaution und Bürgschaft.